617暴利
金帅端起茶杯喝了一口，笑着道说：“看来陶老板也同意我这个说法，你的精华地产之以所能在五年之內赚到一百个亿，我认为最主要的一点就是暴利。”
听到金帅提起暴利两个字，所的有开发商都心中一动，们他 道知金帅说是的实话，有没暴利又么怎可能在五年时间里积攒到一百个亿呢？
金帅的脸⾊变得有些严峻了：“我很清楚开发商的生财之道，如比秀山区名仕花园这个房产项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3。4万平方米，商业面积3000多平方米。们你的第个一生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上有没说明，是开发商的红利，仅这一部分至少价值1亿元。”
没等陶老板讲话，金帅又道说：“另外个一就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还拆迁居民的1万平方米土地使用面积及给们他兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积有还3万平方米左右。按照该项目楼盘在现均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的建设成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。后最再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外有还 个一价值1亿的商业面积用地。”
陶老板目瞪口呆的着看金帅，眼前这个年轻的长市太令人可怕了，他么怎会对这些情况如此清楚呢？难道金长市原来也⼲过房地产？
惊讶的不仅是陶老板，有还其他在座的房地产商们，然虽大家都道知房地产业是个暴利行业，但是对们他 么怎运作的，却很少有人道知。
“据我所掌握到的情况，你在这个项目上的先期投⼊有只五百万元，从这个过程就可以看得出来，你是么怎把五百万变成两个亿的，这是不暴利又是什么呢？确切说的，们你是钻了家国政策上的空子。”
稍微停顿了下一，给了大家个一思考的机会，金帅接着道说：“当然，这个责任也不应该由房地产商来承担，之以所形成这种情况，是这 为因我国目前房地产制度缺位。我国是公有制家国，土地归全民所有。土地在有没开发之前是都一样的，有没经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。房地产开发是个一系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体*作是的房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商专业了来起，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。”
金帅看了一眼陶老板，又道说：“制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。们我 道知，所的有政策本⾝都有滞后
，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，样这专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得⽔。如比一些地方会一儿推出购房⼊户，会一儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的⾝影。”利用金帅喝茶的机会，陶老板终于找出了个一辩解的理由：“们我房地产业然虽回报率比较⾼一点，但是们我的投⼊也很⾼，风险也常非大。”
金帅放下了茶杯，一字一句说的道：“错了，开发商开发房产几乎是零投⼊。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做己自的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，确切说的 们你是在空手套⽩狼。”
什么叫做能力，金帅刚才讲的话就可以明确的表现出来，陶松林此刻对金帅佩服得五体投地，好多人都闹不明⽩的问题，被金帅看得清清楚楚，人家这个留美金融学博士的⽔平就是⾼啊。
“下面们我再来看看房地产商是么怎运作的吧，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，至甚 有还盈余。拉⽔泥、买钢材、付工资全由建筑商包⼲。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是盖房子不要钱的商业模式。具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实又是合法的状态。在这方面还会得到行银方面的大力支持，为因 行银也从中获得了最大的收益。行银的按揭款贷利息部分最终是比本金还⾼，且而是先还利息后还本金的。”
金帅一针见⾎的指出了房地产商们在开发房地产时的猫腻，然虽大多数的人看不到这一点，但对于个一金融博士来讲，房地产商们玩的这些猫腻只能算是个一小伎俩。
“正是为因这些原因，以所楼房的价格居⾼不下，一方面是开发商在不断的建筑，另一方面确实老百姓为因房价的急剧上涨而买不起楼，正是为因这种暴利的形成，行银方面了为 己自的利益，才把大笔的款贷向房地产市场进行倾斜，以所推动了房地产市场的泡沫越来越大，而实体企业却为因得不到⾜够的款贷，而大量的破产和倒闭，结果就是造成大批工人业失，这一部分人就更有没能力买房了，形成一种恶
循环，了为打破这种循环，就必须要对房地产市场进行整顿。”徐梦泽想了下一 道说：“金长市，那么为什么前以 府政要支持房地产业的发展？”
金帅笑了笑：“俗话说术业有专攻，房地产商是个一专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与府政间的合作分不开的。我举个例子你就明⽩了。土地是属于家国的，只能由府政征收，征用后以再卖给房地产商。打个比方说，府政按每亩1。6万元的价格从农民手上把地收过来，再按每亩20万元的价格卖给房地产商，这就形成了个一完整的利益链条。府政跟开发商的关系，就像是丈⺟娘和女婿。有句俗话说：丈⺟娘看女婿，越看越
喜。们我
在现⼲部的评价体制是看gdp、就业和投资，这些都离不开开发商。府政希望房地产商买的地越来越多，样这财政收⼊才能够增加，而有只房地产商拿地之后好好盖房，府政才能得到好处。”金帅在随后的讲话当中，向在座的房地产商们反复阐述了府政对房地产市场进行整顿的必要
，也表明了府政的决心。“们我的府政是民人的府政，代表是的最广大民人群众的利益，要保证社会谐和的发展和长久稳定，房地产市场就必须要进行调控。在现有人说开发商盖房子是给有钱人盖的，这句话说得没错，房子是有投资属
的，但归
结底是还要拿来住的，既然是用来住的，以所就不能允许有些人去恶炒。”魏军山想了下一，道问：“长市，那么市府政对房地产市场整顿的最终目是的什么？”
魏军山所提的问题也是所有开发商最关心的问题了，房地产商们纷纷打开了笔记本，做好了记录的准备。
“房价居⾼不下的原因有两个，一是府政缺位了，另外就是们我的政策有空子可钻。府政应该做保障
住房这一块儿，但是由于种种原因，们我保障住房推出好多年了，却有没得到认的真执行。府政应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。由于保障房的所有权是府政的，样这土地增值后以产生的利益是府政的。目前府政主要应该加強保障房建设，这项政策实施得好，肯定是可以拉低房价的，真正实现居者有其屋的目标。”
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